土地争夺升级 房企欲破去化魔咒

来源：时代周报

 

 

　　据不完全统计，2016上半年上海宅地拍卖21块住宅用地，共110万平方米，拍地金额达518.16亿。

　　疯狂地王背后，是泡沫破灭的最后一丝“回光返照”，还是楼市平稳过渡的积极信号？

　　2016年4月后，政府再度收紧楼市政策，力图浇灭房价暴涨和楼市火爆的虚火。不过，政策收紧的另一面，却是地王数量不断被刷新的现实。

　　据不完全统计，2016上半年，全国共计成交了110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新年度地王数量纪录。

　　地王让房地产市场再度火热，但对于政府而言，却不得不再次思考对策，抑制高价地频出。

　　8月25日，广州市国规委表示，原定于第二天出让的白云区新市街棠涌南路AB2805038地块现因故中止挂牌出让程序。有业内人士分析指出，此次中止出让地块可能跟8月16日雅居乐以35216元/平方米刷新广州年内最高单价地王有关。

　　同一天，彭博社报道称，上海市政府正考虑出台收紧银行贷款政策，控制土地融资，以抑制地王频出。而在8月18-24日，上海市政府也选择和广州市政府同样的做法，主动干预市场终止三幅地块的出让。

　　“下半年土地市场的重点是防地王。”同策咨询研究部总监张宏伟(博客)分析认为，政府可以通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止地王的出现。

　　“僧多粥少”

　　8月25日，彭博新闻社援引知情人士消息透露，上海市政府将考虑出台楼市新政，除收紧银行贷款政策和控制土地融资外，首套房首付比将提高至五成，以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均提高至七成，以抑制近期上涨的房价和地价。

　　信号早有预兆。8月18-24日，上海市国土局发布三则土地公告，包括浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块、上海国际医学园区20-10、21-10在内的共三幅地块终止出让。这被业内认为是政府主动干预市场，为防止土地过热所采取的措施。

　　诚然，自3月份实行最严“沪九条”以来，上海楼市虽有降温迹象，但其土地市场仍“高烧”不止。

　　据不完全统计，2016上半年上海宅地拍卖21块住宅用地，共110万平方米，拍地金额达518.16亿元。

　　在7月27日上海浦东祝桥镇的地王车轮战中，金地力战融创、龙湖、平安等强劲对手，以88亿元创造当下上海年内总价地王。而在金地豪掷88亿元创下地王两天后，融信以总价31.55亿元竞得杨浦区新江湾城A4-01(B3)地块，该地块可售部分实际楼板价92506元/平方米，系新江湾城新晋单价地王。

　　8月3日，上海市青浦区同日出让三块土地，以19.13亿元造青浦单价地王。8月17日，上海土地市场先后出让静安区、宝山区、青浦区三宗地块，单日内出让收入合计184亿元。其中，融信中国以110.1亿元总价竞得静安区地块，楼面价达100315元/平方米，刷新全国范围的历史单价“地王”纪录。而位于宝山区的顾村地块则被建发中粮联合体房企以67.9亿元摘得，刷新顾村地王纪录。

　　地王的故事很多，上海只是中国土地市场的一个缩影。

　　据中原地产研究部的统计数据显示，截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已达9655.9亿元，同比增长38.5%。其中，超过100亿元的地块就达到3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗，单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。

　　而根据中原地产最新统计数据显示，8月以来，全国单宗土地总价超过10亿元的地块合计有45宗，其中溢价率超过100%的地块高达30宗。该机构分析认为，8月有可能成为土地出让历史上地王最密集的月份。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，即便是政府采用限购限贷的方式抑制房价与地价，但却无法阻止到大城市的人群购买住房，也同样无法阻止开发商购买土地，在土地和住房供不应求的背景下，地王现象无法避免。

　　克而瑞认为，三四线去库存压力凸显的大背景下，城市分化加剧使得房企的投资价值趋同，为了长远的发展，房企不得不将投资重心调整至一二线，尤其像上海这样的核心城市，从而导致了僧多粥少，地王频出。

　　去化魔咒

　　如今的房地产或许已经不仅仅是房地产，更是中国家庭最重要的金融资产，这句话，同样适用于房企。

　　今年以来，包括恒 大、碧桂园、融信中国、融创等在内的多家房企纷纷把拿地作为公司重要战略之一。在业绩会上，关于地王的话题也似乎成了记者们的提问标配。

　　“在土地投资方面，今年全年的预算是800亿元，上半年已经花了450亿元左右，下半年还要花400亿元左右去做这个事情。”2016年碧桂园年中业绩会上，总裁莫斌表示，下半年碧桂园会继续加大拿地力度，上半年已经获得181宗地，平均每天都有拿到新地块，到了年底有可能超过360宗地。

　　2015年，这家企业共斥资559亿元购置土地，而这个数字在2014年仅为160亿元。

　　雅居乐主席兼总裁陈卓林在2016年中期业绩会上也表示出对于购买土地的迫切希望。其表示，目前公司手头上已有200多亿元的现金，下半年预计还将增加近300亿元的现金，“全年共计有200亿元用来买地”。

　　而在业绩会上，被问及为何斥巨资购买上海静安区地王时，融信中国董事长欧宗洪认为，这样的价格仍在合理范围之内，“同样的地块放置在北京相同地段，价格应该更贵”。

　　这家企业在今年上半年买入10宗新地块，成本154.21亿元，成为地王购买大军中的民企佼佼者。

　　同样的地王制造者，还有国企信达地产。继以123.18亿元夺得杭州市滨江区地块，创造今年以来全国总价地王之后，今年6月1日，信达以58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城地块，平均楼板价36962元/平方米，溢价率超过300%。2015年以来，信达先后在全国各地高调夺得9幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金也超过350亿元。

　　但地王素来不是用来仰望的，能否打破地王魔咒进而盈利，是所有开发商都应该考虑的问题。

　　一个较为经典的例子来自于保持了“全国总价地王”纪录近7年的亚运城项目。2009年12月22日，富力、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元天价竞得总建筑面积438万平方米的亚运城项目，创下全国总价地王纪录，并至今无人打破。半年之后，中信地产、世茂房地产“被邀”共同开发，五家公司各持20%股份。

　　但据媒体报道，自2010年开售至今6年来，亚运城超长的培育期与缓慢的回本速度，让其楼价“6年如一日”，始终在原地踏步。

　　根据阳光家缘数据显示，亚运城2010年首次入市销售均价为12489元/平方米，6年后，截至8月23日，亚运村成交均价仅为12051元/平方米。而2016年7月，广州(不含南沙、从化)中介网签7155宗，中原地产成交均价为24800元/平方米。

　　富力地产董事长李思廉曾经给亚运城算过一笔账，255亿元的地价加上三大村的摊分成本、地价利息、销售策划投入等，亚运城的平均成本已经超过11800元/平方米。而据知情人士透露，亚运城销售六年，由于前期巨大投入，至今尚未回本。

　　故事仍在进行，但富力已经决定退出。据悉，富力原先持有的20%股权由世茂、碧桂园和雅居乐、中海(原中信)平分。

　　“对于企业来说，抓住热点城市稀缺的土地资源、加快规模扩张仍然是促进企业加快发展的助推器。”但欧阳捷同时提醒，最大的风险在于政策的可能性变化导致的市场变化，进而给企业的现金流带来风险，同时企业还必须有打造高端产品的能力，消化高地价带来的成本。